La vendita della "cubatura" (detta anche volumetria) non dovrebbe più essere un problema, da quando il Dl Sviluppo (articolo 5, comma 3) ha sancito che sono trascrivibili nei registri immobiliari «i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche a essi relative».
Se dunque Tizio e Caio sono proprietari di due terreni (anche non confinanti) e su quello di Caio sono edificabili 900 metri cubi, Caio può ad esempio limitare la propria costruzione a 700 metri cubi e vendere o donare i 200 metri cubi residui a Tizio il quale, con il permesso del Comune, potrà sfruttarli sul proprio fondo. Chiunque comprerà il lotto dal quale la volumetria è stata "prelevata" sarà quindi reso avvertito, dalla lettura dei registri immobiliari, che si tratta di un fondo a capacità edificatoria nulla o ridotta.
Più in generale, la norma in questione sdogana, sotto il profilo civilistico, la fattibilità concreta della pianificazione urbanistica impostata sul principio della cosiddetta "perequazione": con questo sistema, in sintesi, viene impresso a ogni metro quadrato di territorio comunale, senza distinzioni, un indice volumetrico standard, di modo che il proprietario del fondo che sia destinato a non essere edificato (perché ad esempio è un'area di uso pubblico o a verde) possa cedere la sua virtuale edificabilità a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire. Realizzando in tal modo una completa equiparazione tra cittadini beneficiati dai "retini" del pianificatore comunale e cittadini invece titolari di fondi privi di capacità edificatoria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono: dove ci sono vincoli legati, per esempio, all'altezza degli edifici, una sopraelevazione potrebbe essere impossibile.
Prima del Dl Sviluppo, al risultato pratico di trasferire la cubatura da un fondo all'altro si giungeva mediante vari escamotage: quello più praticato era la costituzione di una servitù, mediante la quale veniva individuato come «fondo servente» quello gravato da un vincolo di inedificabilità (e cioè con il vincolo di non ospitare costruzioni di volumetria corrispondente a quella «ceduta») e come «fondo dominante» quello che acquisiva la capacità volumetrica inibita al fondo servente.
Con la costituzione della servitù si riusciva quindi a rendere pubblico, mediante la trascrizione nei Registri immobiliari, il fatto che chiunque avesse poi comprato il fondo servente avrebbe acquisito un'area priva di capacità edificatoria (quella in teoria che gli sarebbe spettata in ragione della sua superficie) e che chiunque avesse invece comprato il fondo dominante avrebbe avuto a disposizione un'area dotata, oltre che della capacità volumetrica «propria» (vale a dire quella derivante dalla propria estensione), anche della capacità volumetrica «derivata» dal fondo servente, il tutto ovviamente previo beneplacito comunale circa la possibilità di usare questa volumetria nel fondo dominante.
Oggi si aprono scenari prima impensabili: la volumetria acquisita non deve essere legata da subito a un fondo specifico ma può restare in sospeso sino a quando il proprietario non abbia deciso quale sia il fondo nel quale sfruttarla concretamente. Non è quindi inimmaginabile uno scenario nel quale, qualora le transazioni aventi a oggetto la volumetria si facessero frequenti, si formi un vero e proprio "borsino" della volumetria, magari regolamentato, dove si possano incontrare finanzieri, intenzionati a investire in diritti volumetrici, e costruttori alla ricerca di volumetria per i propri interventi edificatori.
PRIMA E DOPO IL PROVVEDIMENTO
01 | LA SERVITÙ
Prima del Dl 70/2011, per "cedere" i diritti edificatori si usava costituire una servitù a carico del «fondo servente» (cioè quello che aveva i diritti era gravato da un vincolo di inedificabilità) e a vantaggio del «fondo dominante», cioè quello, confinante, che acquisiva la capacità volumetrica che il fondo servente non avebbe potuto usare. La servitù veniva trascritta nei Registri immobiliari, stabilizzando così il diritto
02 | LE NUOVE REGOLE
La nuova norma è ispirata al principio della perequazione: per ogni metro quadrato di territorio comunale c'è un indice volumetrico standard liberamente cedibile da parte del proprietario del fondo che non può essere edificato a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire ma ha già esaurito la sua volumetria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria solo se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono
Semplificazioni sì, ma non per il passato. Gli snellimenti introdotti dal decreto Sviluppo all'agevolazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni edilizie e a quella Irpef/Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico non possono essere applicati retroattivamente applicando il principio del favor rei, almeno fino a quando ciò non sarà consentito ufficialmente dall'agenzia delle Entrate, tramite una circolare o una risoluzione. Questo è l'orientamento manifestato dalle Entrate, tramite i funzionari della direzione regionale del Veneto, nel corso del convegno organizzato dall'Anaci Padova (Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari), tenutosi a Padova il 4 luglio 2011.
Quindi l'eliminazione dell'obbligo di comunicare preventivamente al Centro operativo di Pescara l'inizio dei lavori e di indicare nelle fatture – valide per il 36% e il 55% – il costo della manodopera impiegata non vale per i lavori iniziati e per le fatture emesse prima del 14 maggio 2011, data di entrata in vigore dell'articolo 7, comma 2, lettere r) e q), decreto legge 13 maggio 2011, n. 70. Relativamente al costo della manodopera, le Entrate hanno anche confermato che la semplificazione si applica per tutte le fatture «emesse a partire dal 14 maggio 2011 (anche se evidentemente riferite a lavori o interventi conclusi in data anteriore)».
Gli acquisti di box auto
Quanto agli acquisti di box auto o di posti auto pertinenziali – effettuati nel 2010 – la comunicazione al Centro operativo di Pescara deve essere effettuata entro il 30 settembre 2011, data di presentazione del modello Unico/2011, relativo al 2010, in quanto questa dichiarazione non consente di indicare i dati catastali dell'immobile. Quest'ultimo adempimento, infatti, sostituirà la comunicazione del modello Unico/2012, relativo al 2011, solo per gli acquisti effettuati dal 14 maggio 2011.
Lavori a cavallo d'anno
Relativamente alla comunicazione all'Agenzia dei lavori a cavallo d'anno, che scade il 31 marzo di ogni anno, le Entrate hanno confermato che questa non va inviata se i pagamenti sono effettuati interamente nell'anno della fine dei lavori. Nessuna comunicazione neanche se i lavori sono iniziati e terminanti nello stesso anno e i pagamenti sono tutti effettuati nell'anno successivo.
Quota delle spese in fattura
In linea con la circolare 13 maggio 2011, n. 20/E, risposta 2.1, l'Agenzia ha confermato che se un soggetto (familiare, comproprietario, eccetera) non è stato indicato nella comunicazione inviata al Centro operativo di Pescara e i suoi dati non sono indicati nel bonifico, può detrarre il 36% della quota delle spese che ha effettivamente sostenuto, a patto che, «per analogia con la procedura del 55%», annoti nella fattura, anche a penna, «l'entità della spesa effettivamente sostenuta da tutti i soggetti interessati».
Certificazione energetica
Infine è stato precisato che per gli interventi di riqualificazione globale degli edifici esistenti (comma 344) e per l'installazione di cappotti verticali o orizzontali (comma 345) è necessario acquisire la certificazione energetica dell'edificio, di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, qualora introdotta dalla regione o dall'ente locale, ovvero, negli altri casi, un «attestato di qualificazione energetica». Ad esempio, in Lombardia i certificatori seguiranno la disciplina regionale, mentre in Veneto applicheranno quella nazionale. Questo documento non va inviato all'Enea, ma va conservato ed eventualmente esibito, a richiesta, agli uffici delle Entrate in
caso di controllo formale (articolo 36-ter).
E' in vigore la legge 73 del 22/05/2010 cha all' art. 5 aggiorna l'art. 6 del testo unico dell' edilizia (D.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380).
Non sarà quindi più necessario presentare la D.I.A. per opere interne , ma basterà una comunicazione di inizio lavori con relazione asseverata da libero professionista.
Ciò che interesserà molti è che si potranno iniziare subito i lavori senza dover attendere i 30 giorni previsti con la D.I.A., non sarà peraltro necessario nominare un direttore dei lavori, e non sarà necessario il collaudo finale o la comunicazione di fine lavori , un passo avanti verso la semplificazione.
Per il Comune di Milano è scaricabile quì modulo e circolare.
Notare bene che quando le opere rientrano nella fattispecie di quelle realizzabili con Comunicazione di Inizio Lavori, non è possibile in alternativa presentare nè D.I.A. nè Permesso di costruire .
Si riporta di seguito stralcio dell'art. 5 della sopracitata legge :
"omissis"2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa ne´ con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilita', che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. 5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l'interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80."
L'articolo 19, comma 14, del Dl 78/2010 sancisce che , «a pena di nullità», gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» o meglio su «unità immobiliari urbane» devono contenere:
a) l'identificazione catastale;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione «resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie».
È inoltre prescritto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
La norma entra in vigore il 1° Luglio 2010.
In pratica non sarà più consentito vendere immobili aventi la planimetria catastale anche con piccole difformità, pena l'annullabilità dell' atto stesso.
Il nuovo metodo operativo già dai redditi 2009 - Spese importanti?
Meglio cominciare subito a conservare gli scontrini - E per le auto vip
anche controlli su strada - Ma secondo i commercialisti il contribuente
va maggiormente tutelato e il reddito presunto dall'acquisto del bene va diluito in più anni -
Conservare gli scontrini delle spese importanti e darli al proprio commercialista, pagare le spese con carte di credito e procedimenti elettronici, tenere traccia dei passaggi di denaro anche all'interno del nucleo familiare: sono i suggerimenti per i contribuenti, emersi nell'incontro sul nuovo "redditometro/spesometro" organizzato nei giorni scorsi dall'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti contabili di Padova con la partecipazione di Funzionari dell'Agenzia delle Entrate, di Ufficiali della Guardia di Finanza e del dr. Carlo Nocera, docente della Scuola superiore Economia e Finanze.
Nella sostanza per calcolare il reddito si partirà dalla spesa: alcune indiscrezioni parlano di un elenco particolarmente nutrito dove ci saranno, tra le altre, le spese per centri benessere, i circoli esclusivi, viaggi e crociere, rette di scuole private. Il fatto discutibile è che queste indicazioni valgono anche per il passato: infatti le nuove regole si applicheranno già dai redditi 2009 e 2010.
Oggi gli uffici tributari vanno ancora con il redditometro: chi possiede auto, abitazioni secondarie, cavalli da corsa, imbarcazioni, e servizi come collaboratori familiari, disponibilità di beni in affitto, assicurazioni, contratti di mutuo, viene controllato. Ma questo sistema, basato su tabelle vecchie ormai di vent'anni, non è più efficace e ora si cambia.
In effetti la capacità economica di un soggetto è proporzionata a quello che spende e gli elementi indice del vecchio redditometro non sono mai stati aggiornati : oggi è evidente che la Colf non è più un lusso di pochi ma una realtà diffusa, e che l'auto è un mezzo i trasporto e solo raramente uno "status-symbol".
Sebastiano Barusco, fiscalista esperto dell'Ordine, indica il punto critico del nuovo metodo, emerso nel corso dell'incontro: "La disponibilità finanziaria per un investimento rappresenta il frutto di una stratificazione nel tempo dei risparmi del contribuente: ed ecco quindi l'indicazione, ampiamente discussa, che il costo dell'investimento venga ripartito in più periodi d'imposta e non, come nel nuovo redditometro, attribuito tutto all'anno dell'investimento."
Per il contribuente è certamente più complessa la gestione della documentazione per la ricostruzione del reddito dichiarato anziché di quello accertabile con la nuova procedura, specie nel nostro territorio di piccole e medie imprese dove, anche nelle spese, il limite fra azienda e famiglia è spesso vago.
Di qui la raccomandazione ai contribuenti, per acquisti di una certa importanza, di pagare tramite strumenti elettronici (bancomat e carta di credito) i cui dati confluiscono direttamente nei conti bancari.
Sui controlli è da sottolineare che alla Guardia di Finanza sono stati attribuiti nuovi poteri di verifica su strada sulle generalità e sui redditi dei conducenti di auto di grossa cilindrata. Analogo processo viene applicato nei controlli aerei per monitorare le costruzioni sul territorio, comparandole con i dati acquisiti del catasto edilizio.
Il nuovo "spesometro"/"redditometro" indica invece opportunamente la necessità che l'elaborazione dei dati tenga conto del nucleo familiare e dell'area territoriale di appartenenza" dei contribuenti: in particolare il "nucleo familiare" sarà valutato alla luce delle mutate situazioni sociali, tenendo conto ad esempio dei fenomeni di convivenza (documentati dall'unica residenza anagrafica), delle disponibilità economiche dei genitori messe a disposizione dei figli anche non conviventi.
Qualche incertezza rimane sotto l'aspetto della legittimità costituzionale: si accentua infatti l'arbitrio dell'Amministrazione pubblica sia nell'individuazione dei parametri di spesa, sia nella quantificazione del reddito. Viene inoltre trasferito al contribuente un onere di prova sempre maggiore, a volte quasi impossibile. "E' quindi fondamentale - per il Presidente dell'Ordine padovano, Tiziana Pradolini - il dialogo tra le parti: confidando nel buon senso dei Funzionari dell'Agenzia e nella capacità del Commercialista di monitorare il problema assai prima dell'attività di controllo che, come abbiamo visto, può intervenire anche dopo anni".
Crescono, per la prima volta da due anni a questa parte, i mutui concessi dalle banche alle famiglie per l'acquisto della casa. Lo segnala Bankitalia secondo cui le erogazioni sono aumentate nel 2010 del 12% rispetto all'anno precedente, attestandosi a 57 miliardi. Salgono anche le domande di mutuo (+3,4% sul 2010), con una ulteriore accelerazione nei primi mesi del 2011 (+4%). In media l'80% dei nuovi mutui concessi nel 2010 sono stati a tasso variabile e sono raddoppiate le erogazioni di mutui con "cap" o che consentono di allungare la durata o di sospendere temporaneamente i pagamenti senza costi addizionali (rispettivamente pari al 23 e al 26% del totale).
