Se non si rivolge ad un professionista (agente immobiliare), prima di firmare un preliminare di compravendita è importante rendersi conto di alcune caratteristiche dell’immobile, quali: rumorosità, luminosità, se gli impianti elettrici sono a norma, se l’impianto idrico - fognario funzionano, se soffitti e pareti sono sane e non presentano fessurazioni rilevanti o tracce d’infiltrazioni. Per quanto riguarda gli impianti comuni, bisogna interpellare l’Amministratore del condominio per sapere se siano in corso o si prevedano importanti opere di riparazione o di straordinaria manutenzione quali ad esempio: rifacimento esterno dell’edificio, sostituzione della caldaia di riscaldamento, adeguamenti degli impianti, etc. Inoltre, prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita è necessario raccogliere ulteriori informazioni sull’immobile oggetto della vendita, quali: del tipo ipotecario: la visura ipotecaria è la consultazione riguardante la proprietà immobiliare, una sorta di radiografia. La visura si effettua all’ufficio dei Registri immobiliari e permette di verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario del bene oggetto di compravendita, nonché la presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni o l’esistenza di eventuali diritti di usufrutto e il regime familiare cioè se l’immobile è posseduto in comunione o separazione dei beni (nel caso di comunione il coniuge deve dare consenso scritto alla vendita). del tipo catastale: la visura catastale serve a verificare che l’immobile sia censito (non abusivo) e che corrisponda alla destinazione d’uso (appartamento e non ufficio). Ogni immobile è definito da una categoria catastale suddivisa in gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, etc.). E’ bene avere oltre il certificato catastale anche la rendita catastale che servirà a determinare le tasse da pagare sulla proprietà dell’immobile. Oltre ai dati catastali un altro documento da richiedere al Catasto è la planimetria catastale, confrontarla con il progetto concessionato (Comune dove è ubicato l’immobile) e verificare che la disposizione interna dei locali con finestre, porte, terrazze e prospetti coincidano con la planimetria catastale e il progetto approvato. del tipo urbanistico: le visure tecnico urbanistiche servono per evitare sorprese non gradite, è bene ricordarsi di andare nel Comune dove è ubicato l’immobile, verificare la conformità della planimetria reale dell’immobile con quella catastale e quella del progetto concessionato con successive varianti sino all’abitabilità. Qualora ci fosse stato un abuso edilizio, verificare che ci sia la concessione a sanatoria con relativa abitabilità (questo significa che tutti gli oneri di costruzione per l’abuso sono stati pagati). Per la stipula del preliminare di compravendita (poi anche per l’atto notarile) occorre: · copia dell’atto di provenienza, cioè atto di acquisto o denuncia di successione o sentenza del tribunale nel caso di usucapione o decreto di trasferimento del tribunale in caso di acquisto da un fallimento, cioè un atto che attesti l’acquisto della proprietà che si intende acquistare; · licenza o concessione edilizia se la costruzione è stata iniziata dopo il 01.09 1967; nel caso di opere abusive concessione in sanatoria. Se la costruzione fosse iniziata prima del 01.09.1967, il venditore deve fare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio: · certificato di abitabilità o agibilità; · certificato catastale con la rendita catastale, planimetria catastale. · copia della ricevuta dell’I.C.I. dell’ultimo anno e per l’anno in corso se è già scaduto il termine per l’acconto o anche per il saldo. · mutui, imposte, tasse, spese condominiali e consortili, ricordarsi che con l’immobile si ereditano tutte le tasse e spese non pagate dal vecchio proprietario, quindi, verificare che i pagamenti siano in regola.. Acquisto di un lotto di terreno innanzitutto bisogna accertarsi mediante un certificato di destinazione urbanistica (si chiede in Comune, ufficio tecnico di edilizia privata) qual’è la destinazione urbanistica del terreno (residenziale, commerciale, alberghiero, zona verde, standard, ecc.). Se fa parte di una lottizzazione convenzionata con il comune occorre: che la lottizzazione non sia scaduta; che il progetto che si vuole sia realizzabile. Nel caso che il lotto sia venduto con concessione (progetto approvato) comunale, verificare che la concessione edilizia non sia scaduta (dichiarazione inizio lavori, la costruzione va iniziata entro un anno dal ritiro della concessione). Mutuo: È bene farsi consegnare copia dell’atto stipulato con la banca erogante, leggerlo attentamente. Il mutuo è sempre garantito dall’ipoteca che grava sull’immobile. Se si accolla il mutuo viene trasferito in testa all’acquirente insieme con la proprietà. L’acquirente subentra al venditore in tutti gli obblighi e condizioni contrattuali (nei confronti della banca che ha concesso il mutuo), nonché al pagamento delle rate di ammortamento. La data dell’atto pubblico di compravendita di solito non coincide con la scadenza del rateo di mutuo. L’acquirente dovrà provvedere al conguaglio delle rate del mutuo se a suo carico. Se si tratta di acquisto di un immobile in corso di costruzione e il costruttore avesse già pagato alcune rate scadute prima dell’atto di compravendita, l’acquirente deve rimborsare tali rate se sono state convenute nel preliminare di compravendita. L’acquirente deve accertarsi che le rate già scadute e che sta rimborsando o che si sta accollando siano già pagate dal venditore, chiedendo a quest’ultimo le ricevute di quietanza della Banca. Qualora l’acquirente non intendesse accollarsi il mutuo gravante sull’immobile, deve pretendere dal venditore e si obbliga ad effettuare la pratica dell’estinzione del mutuo per produrre il giorno dell’atto di vendita con la ricevuta di estinzione del debito e la dichiarazione liberatoria della banca con consenso di cancellazione di ipoteca. Le spese per estinzione e cancellazione d’ipoteca, di solito, sono a carico del venditore. Il tutto deve essere previsto e inserito nel contratto di preliminare di compravendita. La cancellazione d’ipoteca può essere richiesta sia dal venditore che dall’acquirente. L’Art. 2282 del Codice Civile non limita a soggetti la legittimazione all’istanza di cancellazione. Condominio e Consorzio: Nel caso l’immobile fosse all’interno di un consorzio o condominio, sarà utile la consegna dell’atto costitutivo del consorzio e del regolamento di condominio affinché l’acquirente lo accetti e dichiari di ben conoscere nell’atto di compravendita. Servitù: È una forma di limitazione all’uso della proprietà concessa o ereditata: es. la finestra sul cortile privato; passaggio all’auto per arrivare al terreno o edificio adiacente privo di altre vie. Se l’immobile è intestato ad una società è bene conoscere e ottenere più informazioni possibili sullo stato finanziario della società (entro i limiti imposti dalla legge sulla privacy). In caso di fallimento, la legge prevede la restituzione del bene ai creditori (se il fallimento avviene entro due anni dall’atto di acquisto dell’immobile). Fallimento del venditore: Se si acquista da una società che dopo la vendita fallisce (entro due anni) si corre il rischio della “Revocatoria fallimentare”, cioè la revoca dell’acquisto o l’acquisizione dell’immobile a favore dei creditori. Al nuovo proprietario gli rimane la possibilità di inserirsi come creditore ordinario per la somma pagata nell’atto di compravendita. La revocatoria si può evitare solo se si dimostra di non avere avuto notizie di insolvenza da parte della società e il prezzo pagato risulti il reale valore di mercato. Importante quando si compra un immobile in corso di costruzione e si acquista da un’impresa costruttrice, farsi rilasciare, anche le volte che versiamo degli acconti, una fideiussione bancaria uguale alla somma versata, solo così evitiamo di avere delle brutte sorprese se dovesse fallire. Inoltre l’acquirente si può tutelare trascrivendo il contratto preliminare di compravendita redatto presso un notaio. Le spese notarili: per quanto concerne le spese notarili si paga in base al valore che verrà dichiarato in atto. Le spese non modificano se si acquista con i.v.a. o con imposta di registro. Generalmente ammontano a circa il 2% del valore dichiarato. L’accollo di mutuo in conto prezzo comporta un leggero aumento che va da un minimo di € 50,00 a un massimo di € 75,00 compreso i.v.a.; una procura speciale allegata all’atto costa circa € 80,00 ciascuna. Tasse e spese per l’acquisto della casa, acquisto da privati: l’acquisto è soggetto a imposta di registro del 7% oltre il 2% imposta ipotecaria e 1% imposta catastale, pari al 10% sul valore dichiarato in atto. Si tenga presente che se l’acquisto è prima casa l’imposta di registro è del 3% sul valore dichiarato oltre imposta catastale ed ipotecaria in misura fissa di € 129,11 cadauna. Se l’immobile verrà rivenduto entro 5 anni (salvo l’acquisto di un’altra abitazione entro un anno) il fisco recupererà la differenza delle imposte ordinarie di cui al periodo precedente con sopratassa. L’acquisto da società: l’acquisto è soggetto alla aliquota i.v.a. del 4% per la prima casa, 10% – 20% vanno pagate dietro presentazione fattura direttamente al venditore e applicate sulla base imponibile (oltre a € 388,00) per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, da pagarsi direttamente al notaio). Si applica l’i.v.a. del 4%, e va pagata a presentazione fattura direttamente al venditore è applicata sulla base imponibile (oltre € 388,00 per imposte fisse, da pagarsi direttamente al notaio) nei casi di assegnazione di alloggi da cooperativa edilizia, della nuda proprietà, di usufrutto, oltre ad acquisti da impresa di costruzione rurali destinati ad uso abitativo del proprietario del terreno o agli addetti alla coltivazione del terreno. Salvo in caso di rivendita prima dei 5 anni il fisco recupererà la differenza delle imposte ordinarie più sopratasse; Si applica l’i.v.a. del 10%, e va pagata a presentazione fattura direttamente al venditore è applicata sulla base imponibile (oltre a € 388,00 per imposte fisse di registro, ipotecarie e catastale, da pagarsi direttamente al notaio) per acquisto di case di abitazione non di lusso da destinare come seconda casa, oppure per acquisto di fabbricati sui quali siano stati effettuati interventi di risanamento conservativo; Si applica l’i.v.a. del 20%, e va pagata a presentazione fattura direttamente al venditore è applicata sulla base imponibile (oltre € 388,00 per imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali, da pagarsi direttamente al notaio) per l’acquisto di immobili di lusso, commerciale, aree edificabili, ecc.